近年来，物业公司与业主之间的矛盾日益突出，涉物业纠纷案件大量增长，而物业纠纷的主要矛盾焦点是物业费问题。安阳林源物业管理有限责任公司对实践中接触的物业费纠纷案件涉及到的法律问题进行研究分析，对该类纠纷中应注意的几个问题提出了自己的建议。物业收费纠纷相关法律法规解析《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《中华人民共和国民法通则》第 一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.《合同法》第 一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物权法》第七十二条 ：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。物业收费纠纷中不得不注意的三个常识物业管理服务不到位业主拒交物业管理费的主张是不合理的物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等.业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的.业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业.但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身违法了.在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同具有合法效力;即使业主大会终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费.如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。

物业管理行业的特点决定了“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”。只要业主有所需,我们有所应，穿针引线、协调搓和,平日风里来雨里去,丝毫不得懈怠。与那些“一杯茶水一张报”的惬意环境相去甚远不说,我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。难怪有人曾戏言,做物业比做居委会难!做物业管理人员更难!做物业管理处的领头人更是难上加难啊！正因为如此，物业管理企业培养和选拔一名优异的管理处经理才显得尤为重要。在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情况下,怎样才能做好一名优异的管理处经理呢?优良的品德和敬业精神作为管理处经理,你的一言一行都会影响到你的下属及员工,任何时候要言行带头。“人服于德,而不服于力”,员工服你是服你的道德,服你工作中起的作用。不要计较个人得失,具有任劳任怨的精神。作为管理处经理,敬业精神是干好物业管理工作的基石。前国家队主教练米卢曾有一句名言“态度决定一切”!而今在物业管理行业也有一句名言“敬业决定一切”!细心、耐心、踏实的工作态度是不可缺少的,如你没有细心地去洞察及防范管理区域内任何状况的发生,没有耐心地去与管理区域内业主沟通,没有踏实地去为管理区域内业主解决好每一件事情,那么你的工作也无法得到业主的肯定和领导的认可。必备的综合知识和牢固的专 业知识物业管理行业涉及的面相当广泛,物业管理人需掌握必备的综合知识和牢固的专 业知识。而作为物业管理区域内的经理:1.必须熟悉物业管理行业相关的政策法规。如果不懂会变得被动。2.物业管理服务礼仪知识。衡量和评价一家物业公司的物业管理水平如何,直观的来自物业管理处所有员工素质的体现。管理处经理你自己在注重礼仪的同时,时时刻刻也应注重员工在日常工作中各个服务礼仪细节的完善化,以此来维护和提高公司良好的声誉。3.必须了解熟悉物业管理各操作流程及ISO质量管理体系。对于现场管理涉及到房地产开发的一些问题,比如谈到房屋的结构、给排水、强电弱电等等,作为一名管理处经理,都应具有这方面的专 业知识。否则物业管理区域内的工作无法通过正常的渠道去开展,更谈不上规范化。没有必备的综合知识和牢固的专 业知识,你也根本不知道怎样去应对目前纷繁复杂的物业管理工作。必备的五种能力第 一种 带好团队的能力。管理处经理必须明白一个人的力量是有限的,而建设一个坚不可摧、百折不挠、人才辈出的团队却是相关重要的,集体的力量壮大了,个人的业绩隐去了,但他对组织目标的贡献,却是任何一个只突出个人业绩的经理无法比拟的。每位员工的性格都不一样,有些活泼,能搞活气氛;有些不擅言词,但能做具体实在的工作;有些性格耿直,但很容易得罪人;有些有能力,但也有一些缺点,这样一个团队的经理,你必须很清楚你属下的性格,用员工的长处,避员工之所短,同时帮助塑造理想的性格,为团队成功打下坚实的基础。对属下员工在严格管理、强调业绩的同时,也应多了解他们在工作中的艰辛和苦衷,毕竟他们处于一线,所面临的种种问题也是经理应面对的,帮助他们化解在工作中的一切难处并多鼓励,只有这样才能团结和带领好自己的团队,使团队更加稳固坚强具有战斗力。第二种 执行能力。执行力是物业管理企业提高竞争力的保障。而物业管理区域的执行力是否到位既反映了管理处内全体员工的整体素质,也反映了管理处经理的素质和心态。一个好的“执行者”能够弥补“策划者”的不足,从而使人才质量决定服务质量。比如:物业管理企业通过了ISO9000族的系列认证,那么这时需要物业管理区域经理在日常管理中按照ISO9000的质量标准严格执行,来控制 服务品质。然而业主的满意度是衡量物管服务品质的客观标准,执行力的强弱将在此得到直接体现。第三种 管理模式创新的能力。社会在进步,时代在变迁,思维也在不断的更新。我们的物业管理模式,如果总是停滞不前,会永远处于被动局面,更谈不上什么竞争。业内形势在变,同行竞争也日益激烈,加之业主对物业管理的各项政策法规的了解也越来越成熟。作为一名物业管理处经理应该充分地认识到这一点,所以要不断改进提高自己管辖区域内的服务质量,改善自己的服务态度,改变管辖区域内的各类环境,如此才能在竞争中立于不败之地。第四种 良好的沟通、协调能力。物业管理处经理每天要面对管理区域内各种各样的业主及自己的员工,同时还要面对公司领导和各个政府职能部门以及跟管理处的业务往来关系。没有良好的沟通协调能力,对管理处的运作管理会存在一定的障碍和阻力。对于公司领导的指令意图,你必须有效地领会,并严格执行实施,在实施过程中所出现的问题及时反馈给公司领导,从而使公司领导有效地调整自己的决策。对政府各职能部门及业务往来关系,应起到桥梁作用,在充分维护公司利益的同时,应在各方利益上找到一个支撑点,也是共同利益,实现双赢的局面,但如果利益产生冲突时,需要经理发挥超越的沟通协调能力去为公司争取更大的利益。面对管理区域内业主,物业管理企业毕竟是服务行业,你所需考虑的应该是如何使业主满意,这要求你在脚踏实地地去做的同时,还要以真诚的态度去和业主交朋友,去了解业主们的困难和需求并解决,业主们的满意度是公司经济指标的保证,也是我们工作的目标。第五种 精明的理财能力。企业的存在离不开现金和利润,企业可持续发展也离不开现金和利润,如何更大限度地为企业创造效益,是作为一名管理处经理在此工作的终目的,然而开源节流是达到该目的的不二法门,在这微利的行业中,节省每一项不必要的开支是势在必行的,心里一定要有一本明细帐,收入多少、支出多少、盈利多少,对这一切要做到心中有数。与此同时,开源也是盈利的关键,要有精准的理财眼光,使资源增值,在日常收益的同时,多方去寻求利润增长点,保证管理处达到更大的盈利目标。以上几点是一名优异的管理处经理必备的素质，但凭这几点也是远远不够的,如:富有号召力、感染力、凝聚力、亲和力,谈吐机智、反应敏捷、幽默感之类也不可缺少;同时博览群书、真诚待人、思考缜密、分析精细、处事周全也同样重要。任何一个决策都有可能“牵一发而动全局”,要严格把握适度尺度。在“用心做事,真诚服务”的基础上,去追求更完善!